Wohnflächenberechnung erstellen: Was gibt es zu beachten?

Was ist ein Wohnflächenberechnung?

Wie wird eine Wohnflächenberechnung erstellt?

Eine Wohnflächenberechnung ist eine Methode zur Bestimmung der Gesamtfläche einer Wohnung oder eines Hauses, die für den Wohnzweck genutzt werden kann. Sie dient dazu, die tatsächlich nutzbare Fläche einer Immobilie transparent und genau zu ermitteln. Die Wohnfläche umfasst in der Regel alle Räume, die für das Wohnen genutzt werden können, wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Badezimmer sowie gegebenenfalls Abstellräume, Balkone und Terrassen.

Die Erstellung einer Wohnflächenberechnung erfordert Sorgfalt und Genauigkeit, da sie als Grundlage für Miet- oder Kaufverträge dient und daher rechtlich verbindlich ist. Typischerweise folgt die Wohnflächenberechnung bestimmten Standards und Richtlinien, die je nach Land oder Region variieren können. In Deutschland beispielsweise wird oft die DIN 277 oder die Wohnflächenverordnung als Grundlage herangezogen.

Um eine Wohnflächenberechnung zu erstellen, werden alle begehbaren und nutzbaren Räume vermessen und ihre Flächen erfasst. Dies kann manuell mit einem Maßband oder laserbasierten Messgeräten erfolgen. Es ist wichtig, auch besondere Merkmale wie Schrägen, Nischen oder Stufen zu berücksichtigen, da sie die Nutzfläche beeinflussen können.

Die Ergebnisse der Vermessung werden dann zusammengeführt und addiert, um die Gesamtfläche der Wohnung oder des Hauses zu ermitteln. Dabei werden gegebenenfalls auch Abzüge für nicht zur Wohnfläche zählende Bereiche wie Keller, Treppenhäuser oder Technikräume vorgenommen.

Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche

Was ist Wohnfläche und was ist Nutzfläche?

Die Wohnfläche einer Immobilie bezieht sich auf die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer bestimmten Wohnung gehören. Diese Fläche umfasst in der Regel Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer und andere Räume, die spezifisch für den Wohnzweck genutzt werden. Allerdings kann die genaue Definition der Wohnfläche je nach angewendeter Berechnungsmethode variieren.

Im Gegensatz dazu bezieht sich die Nutzfläche einer Immobilie auf die Gesamtfläche, die für bestimmte Zwecke genutzt wird, einschließlich Wohnzwecken. Diese Fläche umfasst nicht nur die Wohnräume selbst, sondern auch andere nutzbare Bereiche wie Flure, Treppenhäuser, Abstellräume und ähnliches. Anders als bei der Wohnfläche geht es bei der Nutzfläche weniger um die Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohnflächen, sondern vielmehr um die Berücksichtigung aller Flächen, die einen bestimmten Zweck erfüllen.

Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt gemäß der DIN 277-Norm, einem Regelwerk für die Ermittlung von Rauminhalten und Grundflächen. Diese Norm wird in der Praxis vor allem für die Berechnung von Baukosten oder die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Gebäuden angewendet. Sie bietet einen standardisierten Ansatz, um die Nutzfläche einer Immobilie präzise zu bestimmen und eine einheitliche Grundlage für Bewertungen und Planungen zu schaffen.

Immobilienmakler Bremen

Wofür wird eine Wohnflächenberechnung benötigt?

Eine Wohnflächenberechnung ist ein wesentlicher Bestandteil beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Sie dient dazu, die genaue Größe der bewohnbaren Fläche zu ermitteln und somit eine faire Basis für Vertragsverhandlungen zu schaffen. Hier sind einige wichtige Punkte, wofür eine Wohnflächenberechnung benötigt wird:

Miet- und Kaufverträge: Die Wohnfläche ist ein entscheidendes Kriterium bei der Festlegung von Miet- oder Kaufpreisen. Mieter und Käufer erwarten, dass sie für die Fläche bezahlen, die tatsächlich bewohnbar ist. Eine genaue Wohnflächenberechnung gewährleistet, dass die Preise fair sind und rechtliche Streitigkeiten vermieden werden.
Steuerliche Angelegenheiten: In einigen Ländern und Regionen werden Immobiliensteuern auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet. Eine genaue Berechnung ist daher wichtig, um die richtigen Steuern zu zahlen und mögliche Steuerprüfungen zu vermeiden.
Baufinanzierung: Banken und Hypothekenkreditgeber verwenden die Wohnfläche, um die Höhe des Darlehens zu bestimmen. Je größer die Wohnfläche ist, desto höher kann der potenzielle Kreditbetrag sein. Eine genaue Berechnung ist daher wichtig für die Finanzplanung von Immobilienkäufern.
Versicherungszwecke: Die Wohnfläche kann auch Einfluss auf die Höhe der Versicherungsprämien haben, insbesondere bei der Gebäude- oder Hausratversicherung. Eine genaue Berechnung ist daher wichtig, um Unter- oder Überversicherung zu vermeiden.
Planung von Renovierungen und Umbauten: Hausbesitzer, die Renovierungen oder Umbauten planen, benötigen genaue Informationen über die vorhandene Wohnfläche, um Kosten zu schätzen und effektive Pläne zu erstellen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Seit dem 1. Januar 2004 gilt für die Wohnflächenberechnung in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese Methode ist mittlerweile die am häufigsten angewendete in der Praxis und dient als maßgebliche Grundlage, insbesondere wenn es zu Streitfällen kommt, bei denen auch Gerichte sich an dieser Methode orientieren.

Ursprünglich war die Wohnflächenverordnung primär für den öffentlich geförderten Wohnbau vorgesehen und ist aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes bei der Ermittlung der geförderten Wohnflächen verbindlich anzuwenden. Doch ihre Bedeutung hat sich weit darüber hinaus ausgedehnt, und sie wird nun breitflächig in der gesamten Immobilienbranche genutzt.

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung erfolgt grundsätzlich, indem nur der Teil der Grundfläche einer Wohnung bewertet wird, der tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Dabei geht diese Methode relativ streng vor: Zum Beispiel werden Raumteile mit Dachschrägen nur teilweise angerechnet. Dies bedeutet, dass die Wohnfläche nach dieser Methode in der Regel etwas geringer ausfällt als die tatsächliche Gesamtfläche der Wohnung.

Die Wohnflächenverordnung stellt somit sicher, dass die angegebene Wohnfläche einer Immobilie eine realistische Abbildung der tatsächlich nutzbaren Fläche darstellt. Durch ihre klaren Richtlinien trägt sie dazu bei, Streitigkeiten und Missverständnisse zu vermeiden, und bietet sowohl Mietern als auch Vermietern eine transparente Basis für Vertragsverhandlungen.

Wohnflächenberechnung Berechnung von Dachschrägen, Balkon, Treppen

Balkone und Terrassen
Die Frage, ob Balkone und Terrassen zur Wohnfläche zählen, wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt behandelt:

In der Regel: Balkone und Terrassen werden zu 25 Prozent ihrer tatsächlichen Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet.
Bei sehr hochwertiger Ausstattung: Unter bestimmten Umständen, zum Beispiel bei besonders hochwertigen Balkonen oder Terrassen, kann der Anteil auf bis zu 50 Prozent der Fläche erhöht werden.

Dachschrägen
Für Bewohner von Dachgeschosswohnungen sind Dachschrägen ein charakteristisches Merkmal, das die verfügbare Fläche beeinflusst. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt dies wie folgt:

Raumhöhe von zwei Metern: Bereiche mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern werden vollständig in die Wohnfläche einbezogen.
Raumhöhe zwischen ein und zwei Metern: In Bereichen mit einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern wird die Fläche hälftig berücksichtigt.
Raumhöhe unter einem Meter: Bereiche mit einer Raumhöhe von weniger als einem Meter aufgrund von Dachschrägen werden nicht in die Wohnfläche einbezogen.

Treppen
Treppen innerhalb einer Wohnung werden üblicherweise nicht zur Wohnfläche gezählt, da sie primär dem Zugang zwischen den verschiedenen Ebenen dienen. Sie werden jedoch in der Regel in die Gesamtberechnung der Grundfläche einbezogen.

Wintergärten und Schwimmbäder
- Wenn sie beheizt sind: 100 Prozent Wohnfläche
- Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche

Tipps um alleine die Wohnfläche zu berechnen

✔Grundrisse und Pläne verwenden: Beginnen Sie mit den vorhandenen Grundrissen und Plänen der Immobilie. Diese bieten eine gute Ausgangsbasis, um die verschiedenen Räume und ihre Abmessungen zu erfassen.
✔Messungen durchführen: Nehmen Sie ein Maßband und messen Sie die Länge und Breite jedes Raumes. Achten Sie darauf, auch Nischen, Erker und andere unregelmäßige Formen zu berücksichtigen.
✔Berücksichtigen Sie Nischen und Erker: Messen Sie auch die Nischen und Erker in den Räumen, da sie zur Gesamtfläche beitragen können.
✔Dachschrägen prüfen: Wenn die Immobilie Dachschrägen hat, messen Sie die Höhe an verschiedenen Stellen der Schräge. Berücksichtigen Sie dabei die Bereiche, die höher als zwei Meter sind und daher vollständig zur Wohnfläche zählen, sowie die Bereiche mit geringerer Höhe, die nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt werden.
✔Flächen addieren: Addieren Sie die gemessenen Flächen aller Räume, Nischen, Erker und anderen Bereiche zusammen, um die Gesamtwohnfläche zu erhalten.
✔Balkon und Terrasse einschließen: Falls vorhanden, messen Sie auch die Fläche von Balkon und Terrasse und addieren Sie sie zur Gesamtwohnfläche hinzu, wobei Sie die entsprechenden Prozentsätze gemäß den örtlichen Vorschriften berücksichtigen.
✔Kritische Überprüfung: Überprüfen Sie Ihre Messungen und Berechnungen sorgfältig, um sicherzustellen, dass keine Fehler gemacht wurden und alle relevanten Bereiche berücksichtigt wurden.
✔Hilfe in Anspruch nehmen: Wenn Sie unsicher sind oder zusätzliche Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht, einen Fachmann wie einen Immobilienmakler oder einen Bauexperten hinzuzuziehen.

Welche Strafe bei falscher Wohnflächenberechnung?

Wieso die Wohnfläche immer richtig sein muss

Ihre Angaben in der Wohnflächenberechnung dürfen maximal 10% fehlerhaft oder abweichend sein.

Schadensersatzforderungen: Wenn eine falsche Wohnflächenberechnung zu einer Überzahlung von Miete oder Kaufpreis führt, können Mieter oder Käufer Schadensersatz fordern. Sie könnten Anspruch auf Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge haben sowie auf Entschädigung für etwaige Unannehmlichkeiten oder finanzielle Verluste, die durch die falschen Angaben entstanden sind.

Rückforderung von Mietzahlungen: Mieter könnten unter Umständen Mietzahlungen rückwirkend zurückfordern, wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche falsch berechnet wurde und dadurch eine überhöhte Miete gezahlt wurde. Dies könnte zu erheblichen finanziellen Verlusten für den Vermieter führen.

Bußgelder und Strafen: In einigen Rechtssystemen können Vermieter oder Verkäufer bei einer falschen Wohnflächenberechnung mit Bußgeldern oder anderen finanziellen Strafen belegt werden. Diese können je nach Schwere der Verfehlung variieren und können beträchtlich sein, insbesondere wenn sie als betrügerisch angesehen werden.

Rechtliche Schritte: Mieter oder Käufer könnten rechtliche Schritte einleiten, um ihre Rechte durchzusetzen und eine angemessene Entschädigung zu erhalten. Dies könnte zu langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren führen, die sowohl für den Vermieter oder Verkäufer als auch für die betroffenen Parteien belastend sind.