Was ist eine Auflassungsvormerkung einfach erklärt?

Was ist ein Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB dient als Absicherungsinstrument und wird im Grundbuch eingetragen, um zu verhindern, dass der Verkäufer weitere Änderungen am Grundbuch vornimmt. Diese Vormerkung gewährleistet den Anspruch des Immobilienkäufers gegenüber dem Veräußerer, daher wird sie als Auflassungsvormerkung bezeichnet. Ihr Zweck besteht darin, den Käufer zu schützen und sicherzustellen, dass die Immobilie oder das Grundstück nicht mehrfach verkauft wird, indem sie als eine Art Reservierung zugunsten des Erwerbers dient. Zusätzlich verhindert die Auflassungsvormerkung, dass der Verkäufer das Grundstück beleihen kann, da der zukünftige Eigentümer das Grundpfandrecht nicht akzeptieren muss und dessen Löschung verlangen kann.

Gemäß den Vorschriften der Grundbuchordnung GBO § 13 ist für die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch ein Antrag und eine Bewilligung erforderlich. Nachdem der Kaufvertrag beurkundet wurde, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der Kaufvertrag enthält die bevorstehende Änderung im Grundbuch, und der Notar wird von Käufer und Verkäufer ermächtigt, die vereinbarten Rechtsänderungen unter bestimmten Bedingungen zu veranlassen.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Abteilung II) und die damit verbundene Grundbuchsperre zugunsten des Erwerbers dauern in der Regel einige Tage bis Wochen, abhängig von der Bearbeitungsgeschwindigkeit der Grundbuchämter. Bei einem Immobilienverkauf in Bremen ist mit einem Zeitraum von etwa 1 bis 2 Wochen zu rechnen.

Die Vorteile einer Auflassungsvormerkung

Wichtig: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist von entscheidender Bedeutung, um den Anspruch auf den Erwerb der Immobilie zu sichern und mögliche Unsicherheiten zu vermeiden. Ohne diese Eintragung besteht das Risiko, dass der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bleibt und somit über das Grundstück verfügen kann, möglicherweise zum Nachteil des Erwerbers.

Zahlungen, die vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung an den Verkäufer geleistet werden, sind ebenfalls nicht ausreichend gesichert und können sich als nachteilig für den Käufer erweisen. Durch die Auflassungsvormerkung wird der Verkäufer in seinem Handeln in Bezug auf die Immobilie eingeschränkt, was eine zusätzliche Sicherheit für den Käufer darstellt.

✔Sicherung des Anspruchs Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Anspruch des Käufers auf den Erwerb der Immobilie. Dadurch wird verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert oder Belastungen darauf vornimmt, bevor der Kauf vollständig abgeschlossen ist.

✔Schutz vor finanziellen Risiken Ohne die Auflassungsvormerkung können Zahlungen, die der Käufer vor der Eintragung leistet, unsicher sein. Durch die Vormerkung wird das Risiko minimiert, dass der Käufer finanzielle Verluste erleidet, wenn der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergibt.

✔Rechtliche Sicherheit Die Auflassungsvormerkung gewährt dem Käufer rechtliche Sicherheit, da sie sicherstellt, dass der Verkäufer während des Übergangszeitraums keine rechtlichen Maßnahmen ergreifen kann, die den Kaufprozess beeinträchtigen könnten. Der Käufer kann somit den Kauf der Immobilie mit mehr Vertrauen und Sicherheit abschließen.

✔Transparente Abwicklung Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ermöglicht eine transparente Abwicklung des Kaufprozesses. Sie dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Immobilie im Grundbuch und schafft Klarheit über die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien.

Wie wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen?

5 Schritte zur Auflassungsvormerkung

1. Vorbereitung des Kaufvertrags: Bevor die Auflassungsvormerkung eingetragen werden kann, muss ein Kaufvertrag für die Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen werden. Der Kaufvertrag enthält alle relevanten Informationen über das Grundstück, den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und den Zeitpunkt der Übergabe.

2. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Dies bedeutet, dass ein Notar den Vertrag aufsetzt und die Unterschriften von Käufer und Verkäufer beglaubigt. Der Notar prüft auch, ob alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und ob der Kaufvertrag rechtlich bindend ist.

3. Antrag beim Grundbuchamt: Nach Abschluss des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. Der Antrag enthält alle erforderlichen Unterlagen, einschließlich des Kaufvertrags und gegebenenfalls einer Zustimmung des Grundstückseigentümers.

4. Prüfung und Eintragung: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und die mitgelieferten Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Wenn alle Anforderungen erfüllt sind, wird die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dies schafft einen Vermerk über den bevorstehenden Eigentumsübergang zugunsten des Käufers.

5. Grundbuchsperre: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung führt zu einer vorläufigen Sperrung des Grundbuchs, die als Grundbuchsperre bezeichnet wird. Während dieser Zeit kann der Verkäufer keine weiteren Veränderungen am Grundbuch vornehmen, die den Eigentumsübergang beeinträchtigen könnten.

Immobilienmakler Bremen

Was kostet eine Auflassungsvormerkung

Die Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung sind Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie werden auf Grundlage des Immobilienwerts berechnet und belaufen sich auf die Hälfte der Gebühr, die später für die endgültige Eintragung ins Grundbuch anfällt. Üblicherweise entsprechen diese Kosten etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Es können jedoch auch andere Faktoren wie mögliche Löschungsgebühren zusätzlich eine Rolle spielen.

Wann erlischt die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung erlischt, sobald der Käufer offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Mit diesem Eintrag verliert die Auflassungsvormerkung ihre Wirksamkeit und wird aus dem Grundbuch gelöscht. Dies erfordert möglicherweise, dass der Verkäufer bestehende Belastungen wie Hypotheken begleicht und der Käufer die Finanzierung sicherstellt. Die Eintragung der Auflassung erfolgt normalerweise innerhalb von ein bis zwei Monaten.

Der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung

Häufig werden die rechtlichen Termini Auflassungsvormerkung und Auflassung miteinander verwechselt, obwohl beide eine wichtige Rolle beim Kauf einer Immobilie spielen. Bei der Auflassung erklärt der Verkäufer vor einem Notar seine Bereitschaft, die Immobilie an den Käufer zu übergeben, während sich der Käufer dazu verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten.

Die Auflassung stellt somit die rechtsgültige Eintragung ins Grundbuch zugunsten des Käufers dar. Zwischen dem Antrag und der tatsächlichen Umschreibung im Grundbuch können jedoch mehrere Monate vergehen. Daher wird als Sicherheitsmaßnahme eine Vormerkung oder Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, um den Platz für die künftige Eintragung zu reservieren. Die Auflassungsvormerkung fungiert gewissermaßen als eine Art Reservierung oder Sicherungsinstrument für den Käufer, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist.

Welche Streitfälle können trotz Auflassungsvormerkung entstehen?

Obwohl der Verkäufer nach einer Auflassungsvormerkung das Grundstück nicht an einen Dritten verkaufen darf, bleibt ihm die Möglichkeit zur Verpachtung oder Vermietung offen. In solchen Fällen kann dem Mieter kein Vorwurf gemacht werden, da Mieter üblicherweise keinen Zugang zum Grundbuch haben und somit nicht über einen bevorstehenden Eigentümerwechsel informiert sind. Nach dem vollzogenen Eigentumsübergang würden die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag automatisch auf den neuen Käufer übergehen. Die Art und Weise, wie der Käufer mit dem Mietverhältnis umgeht, liegt jedoch allein in seinem Verantwortungsbereich.